Juillet 2023 – ACHAT DE VIGNOBLE AVEC AMPELIO : 4 CONSEILS CLÉ POUR UN PROJET RÉUSSI

Du projet professionnel au rêve d’une vie, l’achat d’une propriété viticole est toujours une affaire de passion ! Producteurs-négociants souhaitant agrandir leur domaine, jeune vigneron en quête d’une propriété pour s’installer, chefs d’entreprises, professionnels en reconversion, investisseurs français ou étrangers… Si l’amour de la vigne et du vin réunit ces potentiels acquéreurs, leurs profils sont pourtant divers. Mais tous ont une volonté commune : réussir leur projet d’achat de vignoble.

Il ne suffit pas d’être œnophile pour concrétiser un tel projet sans écueil. De fait, de la définition cahier des charges permettant de définir les cadres, exigences et contraintes du projet jusqu’à finalisation de l’achat du vignoble, de nombreux aspects essentiels sont à prendre en compte.

Au fil de cet article, l’équipe d’Ampelio développe 4 conseils clé pour mettre toutes les chances de votre côté lorsque vous vous engagerez dans l’achat d’une propriété viticole.

1 – Définir un cahier des charges précis de votre projet d’acquisition de domaine viticole

A l’instar de tout projet, quelle que soit sa nature, l’achat d’un domaine viticole devrait toujours commencer par une phase de questionnement, l’identification précise des caractéristiques essentielles attendues :

a) Quelle est la nature du projet ?

Nous l’évoquions en introduction, les profils des acheteurs et leurs objectifs respectifs sont divers. Si l’acquisition du domaine viticole est une finalité commune, la nature du projet impact pourtant de façon notable le cahier des charges.
Ainsi, selon que l’acheteur ait ou non une expérience dans la filière viticole, selon qu’il possède ou non un domaine existant, selon qu’il souhaite exploiter lui-même le vignoble ou seulement investir.

b) Quelles sont les caractéristiques du bien recherché ?

• La question géographique est évidemment centrale dans le cadre de l’achat d’un vignoble, par la proximité entre l’exploitation et le lieu de vie ou les vignes déjà exploitées, mais aussi et surtout par l’intérêt des acheteurs pour une région viticole spécifique voire une AOP précise.
• Notons également que de plus en plus d’acquéreurs se montrent intéressés par des vignobles conduits en Agriculture Biologique. Et pour cause, le marché du vin bio est en pleine croissance en France et dans le monde.
• Comme pour un « bien classique », la surface de vignes est un facteur clé de la dimension financière du projet. Elle doit également être adaptée à son budget et à sa capacité d’exploitation.
• Il convient enfin de penser à la dimension immobilière du projet, par la possibilité d’inclure à sa recherche des bâtiments et du matériel d’exploitation, une maison d’habitation et éventuellement des structures permettant la mise en place d’une offre oenotouristique.

2 – Déterminer votre capacité financière

Comme souvent en affaire, le facteur économique est déterminant. C’est donc en toute logique que la question financière, et donc la capacité d’achat, doivent être placées au centre de la réflexion durant le processus d’achat d’un vignoble. De fait, définir son budget avec précision permet d’orienter et d’optimiser ses recherches en identifiant des biens à sa portée.

a) Quels éléments déterminent le prix d’une exploitation viticole ?

Les facteurs qui influencent et détermine le montant d’une propriété viticole sont multiples :

• Les vignes (surfaces, cépages, appellations…)
• Les bâtiments et le matériel d’exploitation (hangar, cave, cuverie…)
• L’habitation (maison, demeure, château…)
• La qualité et les stocks de vin
• Les ressources humaines
• La situation juridique et fiscale
• …

Avec autant de critères, l’offre en matière de domaine viticole est évidemment diverse, autant que les capacités financières à mobilier pour acheter une propriété.

b) De quels fonds disposez-vous pour acheter un vignoble ?

Avant d’engager plus en détail vos investigations et l’étude d’un dossier, interrogez-vous sur votre capacité financière et vos différentes options de financement :

• Quelles sont vos possibilités d’apports personnels et/ou familiaux ?
• Quel est votre potentiel d’emprunt auprès des banques ?
• Pouvez-vous obtenir un financement par le biais d’un GFV (Groupement Foncier Viticole) ?
• Disposez-vous du soutien d’un investisseur privé ?
• Pouvez-vous prétendre à des aides à l’installation ?

Notez que ces différentes options peuvent être cumulées pour accroître votre capacité financière.

3 – Établir un calendrier d’achat de votre future propriété viticole

Si la vigne est soumise au rythme naturel des saisons, les acheteurs ont parfois leurs propres désirs ou contraintes temporelles pour finaliser leur projet d’achat et d’installation. Et bien que chaque projet soit unique, on note que les grands profils d’acheteurs ont des opportunités ou contraintes récurrentes

• Du fait de la disponibilité des fonds, les investisseurs profitent d’une plus grande réactivité d’acquisition ;
• Parce que leur projet professionnel est plus mature, la principale difficulté pour les salariés agricoles souhaitant s’installer est de trouver le domaine idéal ;
• Les délais se révèlent souvent plus longs pour des profils en reconversion qui doivent se former et effectuer des stages pour gagner en expérience.

Alors qu’acheteurs et vendeurs peuvent avoir le souhait de concrétiser au plus vite la transaction, il est un certain nombre d’étapes incontournables entre le moment où le candidat trouve son futur domaine et la signature de l’acte définitif :

• Rédaction de l’offre d’achat et négociation jusqu’à acceptation par le vendeur ;
• Réalisation par le vendeur des diagnostics obligatoires pour la vente ;
• Réalisation d’un prévisionnel d’activité par l’acheteur et ses conseils : expert-comptable et avocat ;
• Signature du compromis de vente (la SAFER dispose alors d’un délai de 2 mois pour exercer son droit de préemption) ;
• Demander d’autorisation d’exploiter auprès de la Direction Départementale des Territoires dont le délai d’instruction peut aller jusqu’à 4 mois ;
• Démarche auprès des banques qui délivre généralement une réponse en 1 à 2 mois.

C’est seulement à l’issue de toutes ces étapes et de leurs délais respectifs que peut avoir lieu la signature de l’acte définitif.

Si le planning et les étapes peuvent évoluer tout au long du processus d’acquisition d’une propriété viticole, les projets les plus rapides se concrétisent en un an, les plus longs pouvant atteindre 5 ans ou plus. La réflexion et la patiente sont donc de mise !

4 – Identifiez les partenaires clé pour réussir votre projet

Etapes indispensables à l’achat d’un vignoble, l’élaboration du cahier, la définition du budget et du calendrier ne sont pourtant que des phases préalables au lancement des démarches de recherche et d’acquisition d’une propriété viticole. En effet, un tel projet soulève des questions tout aussi complexes, sur les plans fonciers, juridiques, humains et commerciaux.
Quels que soit leur profil, rare sont les acheteurs à disposer de l’ensemble des savoirs et compétences nécessaires pour répondre à l’ensemble de ces questions et assurer seul l’ensemble du processus de recherche et d’achat. C’est pourquoi il est essentiel de se faire accompagner, de trouver les partenaires pour mener à bien son projet.
Faire appel à un avocat, un notaire et un expert-comptable permet ainsi de bénéficier de conseils juridiques et financiers, de garantir le cadre légal de la cession/acquisition et de protéger les intérêts du vendeur et de l’acheteur.

Ampelio, expertise et accompagnement des acheteurs de vignobles

Cabinet spécialisé dans la vente de vignobles et de domaines viticoles sur la Vallée de la Loire depuis plus de 10 ans, Ampelio accompagne tant les vendeurs pour leurs projets de cessions que les acheteurs pour leurs projets d’acquisition.

Interlocuteur privilégié à chaque étape clé du processus, notre équipe s’appuie sur sa connaissance de la filière viticole, de ses réseaux et de ses acteurs, mais également sur son expertise des questions foncières, juridiques, humaines et commerciales. Nous accompagnons ainsi les acquéreurs tout au long de leur projet et sur l’ensemble des questions inhérentes, quels que soit leur profil, leur projet, leur cahier des charges, leur budget et leur calendrier, et ce jusqu’à la signature finale.

Vous êtes à la recherche d’un vignoble à acheter en Vallée de Loire ?

L’équipe d’Ampelio se tient à votre disposition pour échanger sur votre projet et répondre à vos interrogations.

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Ampelio, c’est 10 ans d’expérience dans l’accompagnement et le conseil en transactions viticoles sur la Vallée de la Loire.

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