Anticiper la vente de son domaine viticole, une nécessité

Dans le contexte du marché foncier viticole actuel, où le nombre de départs se multiplie chez les viticulteurs – dans la région des Pays de la Loire par exemple, 48% des exploitations sont concernées par un départ à la retraite dans les 10 ans à venir[1] -, il est d’autant plus important de se pencher en amont sur la transmission de son domaine.

Transaction particulière, la vente d’une propriété viticole pose de nombreux enjeux qu’il faut analyser afin d’optimiser la transmission de son exploitation.

Domaine du Vieux Pressoir, AOP Saumur

POURQUOI ANTICIPER ?

Le métier d’exploitant viticole s’exerce avec passion et engagement. Aussi, à l’heure de céder ce patrimoine, il est nécessaire d’anticiper et de respecter certaines étapes essentielles au bon déroulement des opérations.

POUR ETRE PRET A VENDRE

Tout d’abord, prendre du temps permet de se poser les bonnes questions au bon moment, et de se préparer mentalement à la vente de son domaine.

En effet, transmettre sa propriété viticole consiste à la fois à transmettre un bien, mais aussi une activité, une entreprise dans laquelle on a beaucoup investi, qui représente le travail d’une vie, voire de plusieurs générations.
Cette décision est donc complexe à prendre, et ne se réalise qu’au terme d’un long processus de réflexion personnelle.

POUR VENDRE AU MEILLEUR MOMENT

Anticiper permet également d’aborder les aspects techniques au plus vite et, grâce à un audit, de définir si une restructuration ou des améliorations sont nécessaires afin de mettre le maximum de chances de son côté, de valoriser la propriété et l’entreprise, et ainsi de vendre au prix juste et justifiable !

En cédant son activité en plein régime et non par défaut (difficultés de réinvestissement, matériel vieillissant, découragement commercial, etc.), on est pleinement conscient des capacités de celle-ci et on s’assure de mettre en valeur les années investies.
On peut également prendre le temps de se pencher sur le choix de l’acquéreur avec minutie.

« Décidés par la vente de notre exploitation, nous avons cependant souhaité prendre le temps de mettre en place le process de cession. Nous savions que le temps d’une transaction était relativement important et que par conséquent il était primordial d’anticiper afin de ne pas se retrouver à la veille de la retraite avec notre domaine à vendre. L’idée également était de céder un outil en parfait état de marche et ce fut le cas. »

Mme et Mr Albert, Domaine du Vieux Pressoir, AOP Saumur

POUR ASSURER LA PERENNITE DE SON DOMAINE VITICOLE

Enfin, l’anticipation rend possible l’accompagnement de l’acquéreur sur les premiers mois de la reprise. Cette étape est souvent nécessaire pour assurer une transmission du domaine dans sa globalité, et est difficile à mettre en place lors d’une cession précipitée.

Ainsi, un travail de réflexion mais également une anticipation des aspects techniques et financiers sont indispensables à une transmission viticole réussie, et à la préparation de la suite de son parcours.

En cherchant à vendre dans la précipitation et à n’importe quel prix, on prend le risque d’un démembrement de la propriété à laquelle on a consacré une partie de notre vie. Il est donc nécessaire de se faire accompagner dans cette étape primordiale, qui n’arrive qu’une seule fois dans sa vie !

COMMENT BIEN SE PREPARER ?

CONSACRER DU TEMPS A LA REFLEXION

Il est important d’entamer sa réflexion en amont : 2 ans au minimum sont nécessaires avant la transmission.

Ainsi le process pourra être mené sans trop empiéter sur l’activité quotidienne du vendeur.

Il est alors possible de réaliser un travail de fond sur le domaine et sa situation et par conséquent d’optimiser la cession commercialement, fiscalement et juridiquement parlant.

« Il ne faut pas négliger la dimension psychologique dans la vente et alors prendre le temps permet de transmettre notre histoire en douceur et aussi de se projeter dans une nouvelle étape de notre vie. »

Mr et Mme Albert, Domaine du Vieux Pressoir, AOP Saumur

PREVOIR CHAQUE ETAPE DE LA TRANSMISSION VITICOLE

Avant la transaction elle-même, plusieurs étapes sont à respecter afin d’optimiser la transmission.

1. La première consiste à réaliser un audit complet du domaine viticole. Les aspects liés à la production, à la technique, aux moyens humains, au commerce et à la finance notamment sont à analyser avec minutie.
   Cette analyse SWOT de votre activité permet non seulement de connaître ses forces et faiblesses et donc les points d’amélioration, mais également de justifier le prix de l’exploitation.
2. Suite à cet état des lieux vient l’évaluation du domaine et du montant probable de cession, ainsi que la définition de la stratégie de transmission.
3. Selon cette stratégie, une étude financière et patrimoniale doit être menée pour mesurer les conséquences de celle-ci sur l’après-vente (retraite, patrimoine privé, etc).
4. La recherche de repreneurs est parfois longue, et son anticipation permet de ne pas précipiter son choix parmi les postulants potentiels : investisseurs ou acquéreurs privés, professionnels, français ou étrangers…
   Il faut signer un mandat à la vente afin de pouvoir légalement entreprendre les démarches nécessaires à la rencontre de l’acquéreur final.
5. Enfin suivant le choix préalable de l’acquéreur et du vendeur, il est préférable d’envisager un accompagnement sur les premiers mois suivant la reprise du domaine viticole. Ainsi la transmission se fait en douceur, l’héritage du domaine passant des mains du vendeur à celles de l’acquéreur.
   Le repreneur a alors le temps d’appréhender l’intégralité des enjeux de la filière.

L’après-vente comprend lui aussi ses choix et ses démarches, et peut nécessiter un accompagnement d’experts pour mettre en œuvre la gestion des fonds issus de la cession, qu’il s’agisse d’un passage à la retraite ou de la concrétisation d’un autre projet de vie.

« Nous avons rencontré AMPELIO qui nous a proposé tout d’abord une étude afin de se positionner sur le prix, ce qui nous a permis également de réaliser une étude fiscale et d’optimiser des choix patrimoniaux. Ensuite, nous avons alors décidé ensemble du meilleur moment de la mise en vente et le repreneur avait connaissance du délai pour reprendre en fonction de ma situation et du temps restant pour obtenir mes droits à la retraite. »

Mr et Mme Albert, Domaine du Vieux Pressoir, AOP Saumur

ETRE BIEN ENTOURE

Le recours à des professionnels du secteur vitivinicole est très souvent indispensable.

Les outils juridiques et fiscaux disponibles sont multiples, complexes et changeants, et le concours d’expertises est sans aucun doute le plan le plus sécurisant.

Chaque situation doit être étudiée avec précision, les conseils et les décisions doivent être sur-mesure.

Outre le support et la technicité apportés par des experts avisés, la possibilité d’échanger et de dialoguer avec un véritable professionnel est souvent primordiale lors d’un moment décisif tel que la cession d’un domaine viticole.