Décembre 2023 : LE BAIL RURAL VITICOLE

Les vignerons et les agriculteurs en général, peuvent exploiter leur propre terre ou alors louer des terres agricoles à d’autres propriétaires tiers.

On parle dans ce cas de bail rural.

Mais avant tout, qu’est-ce qu’un bail rural ? Il s’agit d’un contrat de location entre un propriétaire de terres ou de bâtiments agricoles et un exploitant. Ils sont rédigés par des notaires et régis par le code rural et des arrêtés préfectoraux annuels.

Nous détaillerons dans cet article les différents types de baux, comment fixer le montant ainsi que les obligations des parties.  

LES DIFFERENTS BAUX

Un bail rural peut être à ferme ou à métayage.

Le bail à ferme

Le bail est conclu entre un propriétaire et un exploitant contre un loyer dis « fermage ». Il s’agit donc bien d’une somme d’argent remise au propriétaire.

Le bail à métayage

Il est également conclu entre un propriétaire et un exploitant pour l’exploitation de terres agricoles mais la rémunération se fait contre une partie des récoltes ou un pourcentage sur le prix de leur vente.

Dans le cas d’un bail rural viticole, le paiement peut se faire en raisins ou bouteilles de vin.

Ensuite, les différents baux se distinguent par leur durée.

Bail de 9 ans

Il s’agit de la durée minimale d’un bail rural.

Ce bail peut être écrit ou verbal.

Il se renouvelle par tacite reconduction tous les 9 ans avec un préavis de 18 mois, et le bailleur ne peut refuser ce renouvellement (sauf cas exceptionnels comme l’arrêt d’activité suite retraite ou décès).

Le droit de reprise est très encadré légalement, il lui faut notamment la capacité d’exploitant (lui ou un de ses descendants).

Bail de 18 ans

Le bail de 18 ans doit être écrit, établi par un acte authentique et l’état des lieux est obligatoire.

Le renouvellement s’effectue tous les 9 ans.

Bail de 25 ans

Ce bail a les mêmes caractéristiques que celui de 18 ans mais il peut cependant comporter ou non une clause de renouvellement par tacite reconduction.

Avec cette clause, le bail se renouvelle sans limitation de durée, et le préavis est de 4 ans.

Sans cette clause, le contrat expire à son échéance, sans préavis nécessaire.

Bail de carrière

Le bail est conclu pour toute la durée de la vie professionnelle du locataire.

Il est d’une durée de 25 ans minimum et prend fin au moment de la retraite de l’exploitant.

LE MONTANT DU BAIL

Le montant du bail est encadré par un arrêté préfectoral selon des statuts de fermages qui sont différents pour chaque département, néanmoins on note plusieurs critères :

• La durée du bail
• La culture
• La qualité des sols
• La taille de la parcelle
• Le respect des normes culturales environnementales
• Les déclarations de récolte
• Etc.

L’arrêté préfectoral fixe donc une fourchette de prix dont le montant exact est ensuite défini selon les négociations des parties.

Concernant le bail à métayage, les parties sont libres de fixer une redevance, ne devant pas dépasser 1/3 des récoltes ou des revenus issus des récoltes.

En cas de mauvaises récoltes, et selon certaines conditions précises, le fermage pourra être remboursé. C’est un accord entre les parties.

LES OBLIGATIONS DES PARTIES

Lors de la conclusion d’un bail rural, les bailleurs et les locataires doivent respecter certaines obligations légales.

Obligations du bailleur

• Obligation de délivrance : les terres doivent être libres de tout exploitant, et en bon état.
• Garantie de jouissance : le propriétaire ne doit apporter aucun trouble à l’exploitation
• Entretien et prise en charges des réparations : le propriétaire se doit d’entretenir et de faire réparer les grosses réparations (murs, voutes, etc.)
• Garantie contre les vices cachés : Un vice doit empêcher l’usage des lieux.
• Permanence et qualité des plantations : une commission consultative départementale en détermine les modalités. C’est bien le cas du bail rural viticole.
• Paiement de la prime d’assurance et de l’impôt foncier
• Autorisation de la chasse du locataire.

Obligations du locataire

• Paiement du fermage ou du métayage
• Location raisonnable en suivant la destination : l’exploitation doit se faire selon ce qui est prévu dans le bail et entretenir les terres
• Avertissement si utilisation frauduleuse par un tiers
• Respect de la pratique cultural
• Demander par écrit l’autorisation de modification du terrain afin d’en améliorer l’exploitation.

Particularités du bail rural viticole

Dans le cas d’un bail rural en viticulture, quelques règles s’appliquent en plus. Elles ne sont cependant pas exclusives à la viticulture.

• L’état des lieux. Il doit notamment stipuler l’état des bâtiments, l’état des terres et leur degré d’entretien, le rendement moyen au cours des 5 dernières années. L’âge des vignes, leur état, l’espacement des pieds doivent également être notés.
• Dans les obligations du locataire, il y évidemment l’entretien. Certains départements sont plus précis et détaillent l’obligation de taille, fumage, traite, remplacement des piquets et des ceps manquants.
• Le Code Civil précise que le bailleur se doit d’assurer la permanence et la qualité des plantations, selon certaines modalités décidées par la commission consultative départementale des baux ruraux. Les pratiques de renouvellement de plantations sont donc diversifiées et peuvent changés d’un département à l’autre.
• Dans le cas des cultures pérennes, le Code rural prévoit une indemnité de sortie de ferme. Il s’agit notamment d’un calcul fait selon les dépenses et investissements fait dans le vignoble.

LA TRANSMISSION DE VIGNES LOUEES

Lors des transmissions de domaines viticoles, nous faisons régulièrement des ventes et achats de vignes louées.

Si vous souhaitez acheter un domaine viticole qui loue des parcelles de vignes à un propriétaire tiers, vous avez deux solutions :

• La reprise du bail rural. La cession du bail est particulièrement encadrée, surtout hors du cadre familial. L’exploitant peut céder son bail avec une société ou un groupement d’exploitant selon certaines conditions à étudier. L’accord préalable du bailleur est évidemment indispensable.
• Le rachat des terres. Si le bailleur est d’accord pour vendre ses terres, un mandat de vente est signé et le repreneur peut donc les acheter avec l’exploitant en place de preneur.

Si vous êtes vous-mêmes propriétaire de vignes exploitées par un fermier, vous pouvez :

• Vous opposer au renouvellement du bail pour libérer les terres. Cette opposition ne peut se faire que sous certaines conditions strictes, et selon le bail signé.
• Vendre avec fermier en place. Il est tout à fait possible de vendre ses terres avec un exploitant en place, avec une décote d’environ 20% sur la valeur des vignes.
• Vendre à son exploitant. L’exploitant dispose d’un droit de préemption à la vente des terres qu’il exploite.

AMPELIO ET LA TRANSMISSION DE VIGNES LOUEES

Grâce à ses 20 ans d’expériences sur le marché de la transmission de domaine viticole, Ampelio pourra vous accompagner avec des notaires sur les démarches et règles des baux ruraux et leur achat et vente.

Chez Ampelio, notre vocation est de trouver la bonne adéquation entre un domaine viticole et son repreneur. Nous plaçons l’humain au cœur de notre métier.

Lors des reprises, notre préoccupation principale est que cette association soit pérenne, durable et saine : que chaque personne s’épanouisse et y trouve son intérêt. L’avenir économique du domaine viticole doit également être pris en compte dans le projet.

Nous encourageons évidemment ces reprises et mettons toute notre expertise au service des projets de chacun.

En savoir plus sur notre expertise et notre accompagnement

Vous avez une question concernant la vente ou l’achat d’un domaine viticole ?

Notre équipe se fera un plaisir d’échanger avec vous sur votre projet et répondre à toutes vos interrogations.

Ampelio, c’est 10 ans d’expérience dans l’accompagnement et le conseil en transactions viticoles sur la Vallée de la Loire.

📞 Par téléphone au 02 41 09 17 51

📧 Par mail : contact@ampelio.fr